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[克而瑞]大湾区规划落地后珠海、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其发展研判
 
作者: 来源:克而瑞 发布日期:2019/5/30 本文关键词:克而瑞,大湾区规划,珠海,中山,江门,肇庆,楼市变化,发展研判
 

受益于粤港澳大湾区远景规划,释放巨大的改革制度红利,粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展,高素质人才大量引进,有望给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑,市场前景长期看好。

相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关注的焦点城市,珠海、中山、江门和肇庆市场关注度较低,部分城市市场数据也不透明。而从我们实?#23454;?#30740;情况来看,粤港澳大湾区规划落地后,长期被市场所忽视的4城市场热度不尽相同,整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度?#26469;?#36882;减。

大湾区市场现状

粤九城楼市对政策敏?#34892;?#39640;,城市间广泛渗透购房需求多向外溢

1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大

2016年3月深圳率先升级限?#28023;?017年3月广州跟进升级限?#28023;?#38543;后广、深两市房地产市场明显降温,投?#24066;?#38656;求梯次离场。而从市场走势来看,深圳、广州?#23665;?#37327;?#30452;?#20110;2015年、2016年创历史新高,随后?#23665;?#37327;均高位回落。近年来,深圳、广州?#23665;?#37327;?#28304;?#19979;行通道,但同比跌幅明显收窄,2018年深圳、广州?#23665;?#37327;同比?#30452;?#24494;降0.4%和4.8%。另外,2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令,核心城市投?#24066;?#38656;求被迫离场,?#23665;?#37327;皆高位回落。相较而言,珠海市场对政策敏?#34892;?#39047;高,因政策严厉打压,珠海市场步入调整期,?#23665;?#37327;连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利,粤9城房地产市场将明显受益,市场前景可高看一线。

2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队 略

3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显 略

4、广深调整到位,三四线调整周期短、库存风险可控 略

5、房价涨幅趋?#28023;?#22240;放松限价广州房价结构性拉升 略

珠海

政策松绑、利好兑现后市场显著转暖,中长期仍可高看一线

1、政策环境:政策执行松动局部取消限?#28023;?#20840;面放宽人才落户

2016年10月珠海重启限购限贷,2017年4月限购限贷政策再升级,非户籍?#29992;?#23478;庭社保缴存年限由原先的1年增至5年,珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。当年5月,土拍实行最严限售令,部分土地严格限定自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。

2018年4月“珠海英才计划”出炉,各类人才可?#30452;?#20139;受住房补贴、生活补贴、现金奖励等,其中顶尖人才即可享受200万元奖励,还可申请600万元住房补贴等各种优惠。毫无疑问,“珠海英才计划”可谓是含金量最高、保障力最足、覆盖面最广的人才政策,珠海将对标打造大湾区人才高地。

步入2019年以来,政策执行层面开始出现“松动”迹象,大专以上学历可落户,非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面,首套房首付3成,利率上浮10%;二套房贷款结清首付4成,未结清首付5成,利率上浮15%。限售层面,斗门区限售3年,其他区域限售5年。限签层面,网签备案高低搭配,结构性维稳全市房价。

2、房地产市场:限购松绑后楼市快速转暖,但短期规模仍难突破前期高点 略

3、土地市场:近年来地价逐级提升,2018年土拍降温地价高位回调 略

4、经济与人口:经济已达世界发达地区水平,产业人口加速净流入 略

5、发展规划:旅游业发达,正转型升级“三高一特”现代产业 略

6、市场预判:对外来定居和投资吸虹效应强劲,中长期市场仍可高看一线

近期,受惠于政策局?#20811;?#32465;,珠海房地产市场明显升温,外省市投资客大量进场。我们认为中长期珠海市场仍可高看一线,主要原因不乏以下三点:其一,珠海经济发展水平较高,并有较强产业发展基础,城市经济向好发展有望给房地产市场提供需求支撑;其二,随着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐步兑现,珠海作为连接港澳的桥头堡城市,必将收获更多的改革制度红利。未来两?#24230;?#22320;之间的市政交通将进一步完善,产业联动将进一步加强,或多或少将利好珠海房地产市场;其三,最强人?#21028;?#25919;大幅放宽落户门槛,产业人口大量导入,必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。

7、附录-市场调研:楼市、地市齐转暖,渠道分销拓客外省市客户?#20013;?#22686;多 略

中山

湾区利好下市场回温但仍不及2016年,中长期产业发达、需求有支撑

1、政策环境:限购、限贷、限价从?#29616;?#34892;,人才落户成效显著 略

2、房地产市场:受政策、规划等影响波动较大,落户放宽后供求重回高位

2014-2015年中山房地产市场明显供过于求,房价基本稳定在4000-6000元/平方?#20303;?#21463;东进战略以及深中通道正式动工等多方面因素影响,大批投资客蜂拥进场,2016年中山房地产市场异常火热,?#23665;?#37327;价皆提速?#38505;恰?#32780;在备案价严格限制下,市场一度出现“双合同?#34180;?

2017年3月,中山限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码,房地产市场逐渐回归理性,全年?#23665;?#37327;同比腰斩。当然限签也是?#23665;?#37327;陡降的重要因素,市场交?#36164;?#25454;难免“失真?#34180;?#25151;价整体?#28304;?#19978;升通道,市中心房价升至1.8-1.9万/平方米高位。 2018年中山楼市运行以“?#21462;?#20026;主,人才落户新政渐显成效,供求均回到历史高位,全年?#23665;?#37327;再次突破700万平方?#20303;?#21508;区域市场明显分化,火炬开发区、三乡镇和南?#25910;虺山?#20381;旧活跃,?#23665;?#37327;明显高于其他区域;东区、火炬开发区和石岐区仍是价格高地,房价位居市场前?#23567;?

2019年1季度,随着粤港澳大湾区规划正式落地,中山房地产市场有所转暖,但整体热度不及2016年。本地客户对房价异常敏感,一旦房价逐级?#38505;牽山?#37327;将大幅回调。统计数据显示,项目售价每涨1000元/平方米,?#23665;?#37327;将减少约60%。整体而言,本轮市场回暖核心动因在于省外购房客户量明显增加,反观本地客户以及广深外溢投资客相较理性。

 

3、土地市场:供地集中在2013年之前,市场规模受到土地供给较大制约 略

4、经济与人口:人口?#20013;?#20928;流入、常住户籍人口?#20173;?,?#29992;?#25910;入高于全省平均 略

5、发展规划:各镇产业基础良好但相?#36828;?#31435;封闭,未来打造“一城双核”格局 略

6、市场预判:短期内需支撑市场整体平稳,待深中通道通车或将迎来外溢回归

整体来看,中山市场有产业经济支撑,仍?#21592;?#22320;自住需求支撑,整体运行平稳,同样受益于区位优势,与珠海、广州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。与此同?#20445;?#20013;山已加入抢人大战,放宽大专以上学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件,进而将释放出一部分购房需求。此外,在粤澳港大湾区建设中,确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战?#36828;?#20301;,中山的地理优势将被激活,作为珠江西岸的区域科技创新研发中心,特别是随着深中通道正式通车以及其他规划利好逐步兑现,中山的房地产市场有望迎来深圳等地外溢客群的回归。

7、附录-市场调研:市场预期转好省外投资客增多,本地以及广深客群依旧理性 略

江门

短期市场降温?#23665;?#25918;?#28023;?#20869;生市场?#34892;?#27714;,下行压力可控

1、政策环境:限购、限贷力度相较温和,限定“豪宅线”控房价 略

2、房地产市场:规模稳定在300万方,2018年下半年市场降温?#23665;?#25918;缓 略

3、土地市场:近年?#25918;?#25151;企加速进入,地王频出之后合作开发将成常态 略

4、经济与人口:人口?#20013;?#20928;流入使人口规模近500万,?#29992;?#25910;入低但增速高于省均 略

5、发展规划:以工业立市,构建“1+6+N?#34180;ⅰ?+1”的产业发展新格局

新一轮规划显示,江门将继续坚持以工业立市为根本,形成功能互补、协同发展的“1+6+N?#34180;ⅰ?+1”的产业发展格局,着力推动产业向集聚化、规模化、中高端迈进,打造珠三角新的增长极。具体而言:

优化“1+6+N”园区产业布局,突出特色、错位发展,加快推进先进装备制造、大健康医疗、现代服务业、高端海洋等产业创新和集聚发展。其中,“1”是以高新区为示范区,“6”是以蓬江滨江新城、新会银洲湖新城、鹤山工业城、台山工业新城、开平翠山湖科技产业园、恩平工业园6个分园区为功能区,“N”是以大广海湾经济区、中欧(江门)中小企业国际合作区、环五邑大学创新经济圈为拓展区。

着力构建“5+1”重大产业发展平台,力促资本、?#38469;酢?#20154;才等创新要素与产业对接,带动精细化工、水暖卫浴、五金不锈钢等传统优势产业转型升级和提质增效,并战略布局及发展新能源汽车电池、智能制造等新兴产业,进一步推动全市工业向高端化发展,支?#36136;?#20307;经济做大做强。其中,“5”是指粤澳(江门)产业合作示范区、珠西新材料集聚区、深圳-江门产业园、台山工业新城拓展区、开平翠山湖科技产业园拓展区等5个万?#23545;?#21306;,“1”是指江门人才岛。

6、市场预判:短期大湾区规划利好有限,预计市场整体运行平稳

展望未来,粤港澳大湾区属长期发展规划,规划利好兑现周期较长,短期对江门房地产市场利好程度有限。预计2019年江门房地产市场整体运行平稳,?#23665;?#37327;同比基本?#21046;劍?#25110;者小幅回升。而在限购政策的作用下,外来投资客早已退场,本地客群仍是市场?#23665;?#20027;力。当然,江门是以工业立市,有较强产业发展基础,产业人口?#20013;?#28044;入,有望带来一定数量的增量购房需求。长期来看,随着产业转型升级,更多高素质产业人口不断涌入,本地?#29992;?#36141;买力?#20013;?#25552;升,有望利好江门房地产市场,市场前景谨慎乐观。

7、附录-市场调研:到访、去化回落之势尚未改善,本地客占比超8成 略

肇庆

湾区规划利好?#24515;讯?#29616;,人口、产业基础薄弱,市场下行压力大

1、政策环境:仅限贷,不限购、不限价、不限签也不限售,对市场行政干预度低 略

2、房地产市场:市场规模相对较小,2018年下半年市场供求明显失衡 略

3、土地市场:2017年地王频出、?#33778;?#25151;企?#20013;?#22686;多,2018年?#20811;?#20215;新高

2017年,肇庆土地市场明显升温,?#23665;?#37327;、价显著提升,全年经营性土地?#23665;?#24314;面1187万平方米,创历史新高,同比大增205%;?#23665;?#27004;板价1212元/平方米,同比大涨971%。?#25918;?#25151;企拿地热情高涨,碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场,中海、新城、美的等首次入驻,?#29575;?#22303;拍竞争愈加激烈,频出高溢价地块。9月底,敏捷总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块,楼板价5709元/平方米,刷新全市单价、总价地王纪录。

2018年,土地市场跌宕起伏,上半年市场热度惯性?#26377;?#23649;有高价地出让。5月,中?#40548;?#20215;9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块,楼板价6443元/平方米,再度刷新全市单价地王纪录。另外,高要、广宁、封开等5个区县地价?#28304;?#26032;高,市场热度可见一斑。不过,2018年下半年土拍市场明显转冷,底价?#23665;弧?#27969;拍已成市场常态,全年流拍地块多达22宗,年末部分流拍地块二次挂?#24179;?#20215;出让。整体而言,?#25918;?#25151;企拿地热情不减,碧桂园、恒大、龙光等拿地动作频频。新进房企?#20013;?#22686;多,年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。

2019年一季度,土地市场未见好转迹象,?#23665;?#37327;、价全线回落,经营性土地?#23665;?#24314;面96万平方米,同比下降74%;?#23665;?#27004;板价1059元/平方米,同比下跌17%。土拍竞争不甚激烈,新晋出让地块大都底价?#23665;唬?#27969;拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块,已是第三次挂牌,终因无人报价第三次流拍。

 

4、经济与人口:产业薄弱、?#29992;?#25910;入较省均低30%,人口?#20013;?#27969;出后近年有回流迹象 略

5、发展规划:辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地,但产业、交通皆是短板 略

6、市场预判:大湾区规划影响甚微,市场下行压力较大,市场规模将?#20013;?#20302;位

展望未来,肇庆房地产市场依旧面临较大的下行压力,预计市场规模将?#20013;?#20302;位运行。究其原因不乏以下三点:其一,2017年以来,肇庆大量供地,市场供求关系显著失衡。短期内,供过于求的市场格局难以逆转,新增供应量整体?#28304;?#39640;位,但本地置业需求趋于饱和,市场观望情绪愈?#20248;?#37325;。其二,肇庆产业发展基础薄弱,人口?#20013;?#20928;流出,增量购房需求着实寥?#21462;?#21463;制于前期房价过快?#38505;牽?#26412;地?#29992;?#36141;买力难免透支,很大程度将抑制市场需求?#34892;?#37322;放。其三,大湾区规划利好短期难?#36828;?#29616;,产业、交通仍是经济发展的短板,其对肇庆房地产市场影响更是有限。

7、附录-市场调研:未来预期普遍悲观,各区域房价普降5%-10% 略

录入人:afx6_jmreaa 审核人:afx6_jmreaa
中科?#28023;?#30701;期内一二线城市房价涨幅将进一步收窄 本?#25913;?#26242;时没有更新的文章了,请?#20137;?#19978;一篇文章
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